本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
3月13日，东莞市自然资源局官网一次性发布8宗集中出让商住用地，从官方层面证实了此前“东莞将在2022年成为双集中供地城市”的传闻。
所谓的“双集中供地”，即“集中发布出让公告，集中组织出让活动。”此次东莞2022年首批集中供地，涉及道滘等6个镇街，将于4月19日至4月20日进行集中竞价出让。
除了供地方式出现变化，上述批次土地除塘厦地块外，均取消了无偿配建安居房要求，同时也取消了去年设置的新房销售限价，大幅下调竞买保证金。
针对东莞2022年全年集中供地计划等相关问题，《中国经营报》记者致电并致函东莞市自然资源局，该局宣传培训科相关工作人员称，采访函收悉，将转给相关科室按流程进行答复。截至发稿，对方未予以进一步回应。
“回炉地”总价最高
根据东莞市自然资源局官网，此次集中挂牌的8宗土地分布于横沥（1宗）、道滘（1宗）、长安（1宗）、塘厦（1宗）、常平（2宗）、大岭山（2宗）。
相比2021年的土地出让规则，除塘厦地块外，其余7宗地块均取消无偿配建安居房的要求，同时出让条件中不再约定地块的住宅售价。这也就意味着，相关地块在未来入市的价格将结合实时的备案政策。
记者注意到，本次集中出让的土地中，曾于2021年10月流拍的长安沙头社区地块（编号2022WR003）重新挂牌，并成为此批土地总价最高、单价最高的“双冠王”。该宗土地的起拍总价为50.13亿元，最高限价为57.65亿元，最高楼面地价将约达2.26万元/平方米。
虽然上述长安地块的起拍总价相比去年（45.37亿元）上涨10.5%，但其取消了无偿配建住宅建面10%安居房和停车位要求，同时取消限房价，即首次上市销售年度申报均价不高于41998元/平方米（毛坯交付标准）。
无独有偶，同于去年撤牌的塘厦诸佛岭社区地块（编号2022WR004）也在此次重新挂牌，同时取消限房价，但起拍总价相比去年下降12%至22.14亿元，本次楼面起价约为1.66万元/平方米，上次楼面起价为1.89万元/平方米。
值得注意的是，上述塘厦地块是东莞此次集中出让土地中，唯一一宗须无偿配建安居房的地块。
公告显示，宗地权利人须无偿配建宗地住宅计容建筑面积10%的比例（即不少于计容建筑面积12477.12平方米）作为安居房并无偿配建相应的停车位。配建的安居房计容建筑面积包含在本宗地的计容建筑面积范围内，交付标准不低于该项目同类型住宅（精装房）和停车位交付标准。
同时，该宗塘厦地块须无偿配建1所独立占地面积不少于4500平方米、建筑面积不少于4698平方米、办学规模为15个班的幼儿园给塘厦镇人民政府；在宗地内无偿配建一个建筑面积不少于1200平方米的公交首末站。
另外，除部分地块取消安居房配建要求外，相关地块仍须配建幼儿园、轨道交通车站及其配套工程等。
根据公告，编号2022WR008地块（位于大岭山）用地面积约为4.2万平方米，容积率最高3.5，起始价为25.91亿元，最高限价29.27亿元。竞得人须在宗地内配建一所占地面积不少于5240平方米、建筑面积不少于4165平方米、办学规模为12个班的幼儿园（独立占地）。
同样须无偿配建幼儿园的编号2022WR007地块（位于常平），其用地面积4.47万平方米。其中，宅地为70年产权，商服用地为40年产权。土地起始价19.8亿元，最高限价22.77亿元。
编号2022WR005地块（位于常平）则须配建东莞市轨道交通3号线东莞东站车站及其配套工程，该配建工程投资规模约为4.03亿元。
禁止“马甲”参加
记者注意到，与此前规则相比，东莞此次集中挂牌的8宗土地仍沿用“最高限价+终次报价”的出让方式，采用“终次报价”形式确定最终竞买人。
另外，本次竞买条件仍对开发资质进行要求，并禁止“马甲”参加。
具体而言，竞买申请人必须具备房地产暂定或以上开发资质，资质证书应在有效期内；同一竞买申请人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一宗住宅用地（含商住用地）。
其中，同一集团成员企业是指与本次报名竞买企业存在关联关系的企业，包括但不限于集团下属各级子公司（含全资公司、控股公司、参股公司）、使用企业集团内注册商标或进行统一品牌管理的各级公司、由上级公司统一管理的各级公司。
早在2021年6月，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市人力资源和社会保障局等七部门联合发布的《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》（试行）（以下简称“《通告》”）规定，房企在参与土拍前临时成立的“马甲”公司将不具有参拍资格。
《通告》显示，自2021年6月10日起，参与东莞挂牌出让商住用地达到“终次报价”的竞买人，必须符合“实缴出资额”必须大于“0”；上一年度缴纳员工社保人数必须大于“0”；需连续纳税申报一年以上，且纳税总额必须大于“0”以及符合挂牌出让文件中规定的其他资格要求。
此外，《通告》还新增名单公示阶段，即进入“终次报价”环节的土地竞价结束后，发布竞得入选人及其后4名有效“终次报价”的顺位竞买人名单。而对通过“终次报价”确定的竞得入选人的竞买资格，有质疑的可进行投诉，投诉人也须是本宗商住用地的竞买人。
事实上，自2019年6月东莞土拍实施“最高限价+终次报价”规则以来，房企以拼“马甲”数量加大获取土地概率的情况屡见不鲜。原因在于此规则下，土地不再“价高者得”，而是由最接近所有终次报价平均价的出价者竞得。因此，房企自身套的“马甲”越多，出价越接近平均价格，中标率越大。
如2021年4月28日，东莞出让的2021年首宗位于城区地块2021WR009号中，经过12家企业67轮报价，最终竞得人为东莞市碧赢房地产开发有限公司。工商信息显示，该公司的注册时间为2021年4月9日。
至此，东莞2022年的首批集中供地伴随着取消新房销售限价、严禁“马甲”拍地等政策和规则拉开序幕。
根据出让公告，横沥、道滘、长安及塘厦地块将分别于4月19日9点、11点、14点及16点竞价截止；常平、大岭山共4宗地块将分别于4月20日9点、11点、14点及16点竞价截止。
（编辑：赵毅 校对：翟军）
