本报记者 刘颂辉 石英婧 上海报道
“未来5年，房地产行业规模年均10.6亿～12.7亿平方米，与2015年～2016年的水平基本相当，”日前，“丁祖昱评楼市”年度发布会在上海举办，易居企业集团CEO丁祖昱如此预测道。
丁祖昱表示，中国房地产行业跳过黄金和白银时代，从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”，并将持续比较长的时间。不过，房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额在15万亿元左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。
从城市群角度来分析，受人口总量和经济基础等因素的影响，不同城市群的房地产市场将进一步分化，重点区域城市的表现将“此消彼长”，而东北三省以及多数三四线城市的房地产市场在快速发展后将面临回调压力。比如，资源枯竭型城市鞍山、大庆和鹤岗等，以及人口输出型城市阜阳、信阳和驻马店。
（“丁祖昱评楼市”年度发布会日前在上海举办）
TOP20房企成交建面较2020年减少27%
回顾2021年，上半年和下半年走出了截然不同的市场行情。
2021年上半年，全国房企累计操盘金额同比增长36.8%，现金短债比持续改善并进入安全线内，“三道红线”分档改善，行业形势良好。但进入下半年以来，全国房企销售和融资额下滑明显。7～11月，全国房企累计操盘金额同比下降27.8%，融资总额同比下降40%，超过11家品牌房企陆续出现债务违约风险。
受此影响，全国多地房地产项目也面临着交付风险。克而瑞数据显示，长沙、重庆、武汉和郑州等城市停工延期交付的项目较多，均值超200万平方米，风险较大的达2.5万套。同时，34座城市已售未交付项目达8.31亿平方米；百强房企的项目也不例外，已售未交付面积近13亿平方米。
从总量上来看，全国商品住宅销售规模仍在创出新高，但同比增速已呈现出逐月下行的态势。2021年下半年，30个典型城市商品住宅成交面积和成交金额接近“腰斩”，部分三四线城市退潮明显，部分城市二手房市场进入“冰点”，房价开始平稳下行。具体到房企方面，TOP20房企2021年的成交建面和2020年相比减少了27%。
丁祖昱用“透支”一词来解释背后的原因。2000年～2021年11月末，全国商品住宅竣工面积累计达121.85亿平方米，销售面积累计达到192.88亿平方米。尤其是近5年，全国商品住宅累计成交74亿平方米，占过去20年的41%，成交金额更是占过去20年的56%。
丁祖昱分析认为，房地产行业“透支”，不止表现在需求端，还包括支付力和供应量。10年以来，个人住房贷款余额上涨了6.68倍，按揭余额超过38万亿元，居民杠杆率大幅上升。70个重点城市商品住宅库存达10亿平方米，比如，防城港的楼市库存需要17.5年才可以消化完。同时，新房入住率较低，部分城市入住率不足50%。
商品房年成交金额会保持在15万亿元左右
易居研究院数据显示，2011年～2020年，全国商品房住宅销售面积由9.7亿平方米上升到15.5亿平方米，合计126.3亿平方米；每年新增住房需求则维持在13亿～14亿平方米之间。其中，2016年是行业的转折点，在之后的4年里，销售量逐步高于需求量。
丁祖昱提出，房地产过度金融化导致了目前的风险。近6年来，百强房企销售复合增长率25%，融资总额逐渐攀升，并且推动企业在各大城市投资拿地。而实际上，规模快速扩张也让房企负债率上升，最终不得不将债务转移到财务报表之外。
丁祖昱同时认为，房地产作为国家经济的支柱产业，不需要过于担心下一阶段的发展，每年商品房成交金额会保持在15万亿元左右。相比其他产业，房地产销售规模依然较大。
“长期来看，房地产行业应该聚焦在25个左右的城市上。以区域划分，这些城市主要分布在长三角地区、粤港澳大湾区、京津冀地区、成渝、长江中游、关中、中原、山东半岛和海西等9个城市群。”丁祖昱表示。
在丁祖昱看来，房地产行业走进“青铜时代”，房企之前常用的高负债、高周转的运营模式将不能持续，而是应该坚持“长期主义”，诚信经营，主动担起社会责任。具体做法方面包括：坚守主业，追求精细管理；战略收缩，聚焦城市深耕；降低负债，控制财务风险；降本增效，向制造业学习；重塑“第二曲线”，理性选择赛道。
（编辑：张家振 校对：翟军）
